L’installation d’un sous-compteur électrique dans un logement locatif soulève des questions juridiques et techniques complexes qui nécessitent une approche rigoureuse. Cette problématique concerne de nombreux propriétaires bailleurs souhaitant individualiser les consommations énergétiques tout en respectant le cadre réglementaire français. La répartition équitable des frais d’électricité entre locataires représente un enjeu économique majeur, particulièrement dans les copropriétés et les logements divisés.
Le marché de l’énergie électrique, libéralisé depuis 2007, impose des contraintes spécifiques concernant la revente d’électricité et le libre choix du fournisseur. Ces dispositions législatives influencent directement les modalités d’installation et d’utilisation des compteurs divisionnaires. La méconnaissance de ces règles expose les bailleurs à des sanctions administratives et à des contentieux locatifs potentiellement coûteux.
Cadre réglementaire français pour l’installation de sous-compteurs électriques en location
La réglementation française encadre strictement l’utilisation des sous-compteurs électriques dans les locations, établissant une distinction fondamentale entre la mesure de consommation et la facturation individualisée. Cette approche vise à protéger les droits des consommateurs tout en permettant une gestion transparente des charges énergétiques. Le principe de base repose sur l’interdiction de la revente d’électricité sans autorisation préalable des autorités compétentes.
Dispositions du décret n°2016-710 sur la facturation individuelle des charges
Le décret n°2016-710 du 30 mai 2016 constitue le texte de référence pour l’individualisation des frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans les bâtiments collectifs. Bien que principalement axé sur le chauffage, ce décret établit des principes métrologiques applicables à l’ensemble des dispositifs de mesure énergétique. La traçabilité des mesures constitue un élément central de cette réglementation, garantissant la fiabilité des données collectées.
Les exigences techniques définies par ce décret imposent l’utilisation d’équipements certifiés conformes aux directives européennes. Cette certification MID (Measuring Instruments Directive) garantit la précision des mesures et leur acceptabilité dans un contexte de facturation. L’absence de conformité peut entraîner la nullité juridique des facturations établies sur la base de ces données.
Obligations légales selon la loi ELAN et l’article L.241-9 du code de l’énergie
La loi ELAN de 2018 a renforcé les obligations d’individualisation des charges dans les logements collectifs, particulièrement pour les constructions neuves. L’article L.241-9 du Code de l’énergie précise les conditions dans lesquelles cette individualisation peut s’effectuer, en distinguant les différents types d’énergie concernés. Pour l’électricité, le principe général impose la création de points de livraison individuels plutôt que l’utilisation de sous-compteurs.
Cette disposition législative vise à garantir le libre choix du fournisseur d’électricité, droit fondamental reconnu à tous les consommateurs européens. La privatisation du secteur énergétique implique que chaque utilisateur final puisse souscrire directement auprès du fournisseur de son choix, sans intermédiaire commercial.
L’installation d’un sous-compteur électrique ne peut en aucun cas se substituer à l’obligation de fournir un accès individuel au réseau électrique, sauf accord explic
icit du locataire et à condition de ne pas servir de support à une refacturation au réel de l’électricité.
En pratique, cela signifie qu’un propriétaire peut installer un sous-compteur électrique dans un logement loué pour suivre la consommation ou calculer un forfait de charges plus juste, mais ne peut pas se comporter comme un fournisseur d’énergie. Le locataire doit, sauf cas très encadrés (colocation avec forfait, location saisonnière), pouvoir disposer d’un compteur principal et d’un contrat à son nom.
Réglementation spécifique aux logements collectifs et copropriétés
Dans les immeubles collectifs et les copropriétés, l’installation de sous-compteurs électriques s’inscrit dans un cadre encore plus structuré. Le principe posé par le Code de l’énergie et la Commission de régulation de l’énergie (CRE) est clair : chaque logement doit, en principe, disposer de son propre point de livraison et donc de son propre compteur facturé directement par un fournisseur. Les sous-compteurs ont alors un rôle complémentaire, principalement pour la répartition de certaines charges communes (buanderie partagée, parties communes, parkings, etc.).
L’installation de compteurs divisionnaires dans les parties communes ou dans des locaux collectifs doit être décidée par l’assemblée générale de copropriété. Une résolution spécifique doit autoriser ces équipements, définir qui en a la charge (syndicat des copropriétaires, bailleurs, association syndicale, etc.) et préciser les modalités de répartition des consommations. Sans cette décision formelle, un copropriétaire ne peut pas imposer un sous-comptage collectif aux autres occupants.
Pour les logements collectifs récents, la réglementation thermique (RT 2012 puis RE 2020) et la loi ELAN encouragent l’individualisation des consommations, mais cela se traduit surtout par des compteurs individuels pour l’électricité fournie par le réseau public, pas par des sous-compteurs refacturés par le bailleur. Les sous-compteurs restent donc, dans la plupart des cas, des outils d’information et de gestion interne, et non des instruments de facturation directe au locataire.
Conformité aux normes NF C 14-100 et NF C 15-100 pour les installations électriques
Sur le plan purement électrique, un sous-compteur installé dans un logement ou un immeuble doit respecter les normes françaises de référence : la NF C 14-100 pour les branchements au réseau public basse tension, et la NF C 15-100 pour les installations intérieures. Ces textes encadrent notamment le positionnement des compteurs, la section des conducteurs, les dispositifs de protection et les conditions de sécurité des personnes.
Concrètement, le sous-compteur est toujours situé en aval du disjoncteur de branchement géré par ENEDIS et intégré à l’installation privative du propriétaire. Il doit être installé dans une gaine technique de logement (GTL) ou dans un coffret électrique respectant les hauteurs, distances et degrés de protection (IP) prescrits. Un câblage improvisé, des dérivations non protégées ou un sous-compteur posé en vrac dans une cave humide exposent le bailleur à des risques d’incendie, mais aussi à une mise en cause de sa responsabilité civile et pénale.
La norme NF C 15-100 impose également des dispositifs différentiels à haute sensibilité (30 mA), une répartition équilibrée des circuits et une identification claire des départs. L’ajout d’un compteur divisionnaire sans respecter ces principes peut entraîner un refus d’attestation de conformité par le Consuel en cas de contrôle. Pour un bailleur, cela signifie qu’il doit traiter le sous-compteur comme un élément à part entière de l’installation électrique, et non comme un simple accessoire.
Procédures techniques d’installation des sous-compteurs selon les normes ENEDIS
Au‑delà du droit, la réussite d’un projet de sous-comptage repose sur une installation conforme aux référentiels ENEDIS et aux bonnes pratiques professionnelles. L’objectif est double : garantir la sécurité des occupants et assurer une mesure fiable de la consommation, sans interférer avec le fonctionnement du compteur principal (Linky ou autre). Vous envisagez d’ajouter un sous-compteur pour une location meublée ou un logement divisé ? Il est indispensable de comprendre comment il se raccorde au tableau et aux protections existantes.
Raccordement au tableau électrique principal et dispositifs de protection différentielle
Un sous-compteur électrique se raccorde toujours au tableau électrique principal du logement ou de la partie de bâtiment concernée. Le schéma type prévoit un branchement en aval du disjoncteur général, via un disjoncteur modulaire ou un interrupteur-sectionneur dédié qui protège la ligne alimentant le compteur divisionnaire. Ce dernier est, lui aussi, monté sur rail DIN, comme un module classique (disjoncteur, contacteur, etc.).
Les dispositifs différentiels à 30 mA situés en tête de rangée continuent d’assurer la protection des personnes. Le sous-compteur doit donc être placé de manière à ne pas perturber la sélectivité des protections. C’est un peu comme ajouter un compteur kilométrique secondaire dans une voiture : il ne doit pas empêcher le tableau de bord principal de fonctionner ni fausser les alertes. En pratique, l’électricien vérifie l’intensité maximale admissible, la section des câbles (souvent 6 mm² ou 10 mm²) et la compatibilité entre l’intensité du sous-compteur et l’abonnement (6 kVA, 9 kVA, 12 kVA, etc.).
Pour un bailleur, l’enjeu est de taille : un mauvais raccordement peut provoquer des disjonctions répétées, des surchauffes de conducteurs ou des défauts d’isolement. Dans un contexte locatif, ces incidents peuvent mener à des réclamations, voire à une mise en cause de la décence du logement. D’où l’intérêt de faire valider le schéma par un professionnel qualifié et, le cas échéant, de demander une attestation de conformité.
Installation des compteurs divisionnaires monophasés et triphasés schneider electric ou legrand
La plupart des logements loués en France sont alimentés en monophasé. Dans ce cas, un sous-compteur monophasé 230 V, généralement de calibre 45 A à 63 A, suffit. Les grandes marques comme Schneider Electric ou Legrand proposent des modèles modulaires compacts, certifiés MID, avec affichage LCD et parfois sortie impulsionnelle ou interface de communication. Ces appareils se clipsent sur rail DIN et se raccordent avec deux conducteurs principaux : la phase et le neutre.
Dans les immeubles anciens, les locaux professionnels ou les grandes villas divisées, il n’est pas rare de rencontrer une alimentation triphasée. L’installation d’un sous-compteur triphasé permet alors de mesurer la consommation sur les trois phases simultanément, tout en équilibrant les charges (par exemple, une phase par étage ou par zone technique). Ces compteurs triphasés, toujours chez Schneider ou Legrand, disposent de quatre bornes de puissance (3 phases + neutre) et parfois de bornes pour transformateurs de courant (TC) lorsque l’intensité dépasse 63 A.
Pour un bailleur, le choix entre un modèle monophasé ou triphasé n’est pas une question de préférence, mais de compatibilité avec le compteur principal et la configuration du réseau intérieur. Installer un compteur triphasé sur une installation monophasée, ou inversement, est non seulement inutile mais source d’erreurs de mesure. Avant tout achat, un diagnostic électrique s’impose pour vérifier le type de branchement et l’intensité disponible.
Mise en place du système de télé-relève avec modules linky compatibles
Avec le déploiement massif des compteurs communicants Linky, la question se pose : peut‑on télérelever un sous-compteur installé derrière un Linky ? Si les sous-compteurs de type Linky n’existent pas encore en version “officielle”, de nombreux fabricants proposent des modules de télé-relève compatibles CPL G3, Modbus ou radio (M-Bus, LoRa, etc.). Ces modules se branchent soit directement sur le compteur divisionnaire, soit via des sorties impulsionnelles, pour remonter automatiquement les index.
Dans un contexte locatif, la télé-relève présente un véritable intérêt : elle permet au bailleur de disposer de données détaillées sans devoir entrer régulièrement dans le logement ou déranger le locataire. C’est également un atout pour le suivi énergétique et la détection d’anomalies de consommation (chauffage laissé allumé, fuite de courant, etc.). Toutefois, ces dispositifs ne doivent pas servir à multiplier les relevés pour refacturer au centime près l’électricité au locataire, sous peine de se rapprocher dangereusement d’une activité de revente d’énergie.
Techniquement, il est recommandé de vérifier auprès d’ENEDIS la compatibilité des équipements de télé-relève avec l’environnement CPL G3 du compteur Linky. Une installation mal conçue peut générer des perturbations sur le réseau de communication ou des pertes de données. Là encore, l’intervention d’un professionnel maîtrisant les protocoles de communication est fortement conseillée, surtout dans les copropriétés où plusieurs systèmes cohabitent.
Configuration des transformateurs de courant pour les installations haute puissance
Dans certains immeubles, ateliers ou grandes maisons divisées, la puissance appelée dépasse la capacité de mesure directe d’un sous-compteur (souvent limitée à 63 A). On recourt alors à des transformateurs de courant (TC), qui réduisent l’intensité mesurée selon un rapport donné (par exemple 100/5 A). Le sous-compteur ne voit plus que 5 A maximum, mais la consommation réelle est recalculée en multipliant les valeurs par le rapport des TC.
Cette configuration exige une mise en œuvre particulièrement soignée : sens de passage des conducteurs dans les TC, serrage des bornes, respect de la polarité, et surtout, paramétrage correct du rapport de transformation dans le compteur divisionnaire. Une erreur de configuration peut fausser toutes les mesures de consommation, parfois dans des proportions considérables. C’est un peu comme utiliser un mètre ruban gradué en pouces en pensant mesurer en centimètres : tout est décalé, même si la mesure semble cohérente à première vue.
Pour un bailleur, l’utilisation de TC dans le cadre d’une location reste rare et se rencontre plutôt dans des immeubles tertiaires ou des résidences de grande taille. Si vous êtes concerné, la prudence impose de confier le dimensionnement et l’installation à un bureau d’études ou à un électricien spécialisé en comptage industriel. La moindre erreur pourrait rendre les relevés inexacts et, par ricochet, invalider toute tentative de répartition des charges basée sur ces données.
Types de sous-compteurs homologués MID et leurs spécifications techniques
Pour être utilisés à des fins de répartition de charges ou de facturation interne, les sous-compteurs électriques doivent être conformes à la directive européenne MID 2014/32/UE. Cette homologation garantit que l’appareil respecte une classe de précision déterminée, des tolérances d’erreur maximales et des exigences de durabilité métrologique. En d’autres termes, un compteur certifié MID est à la mesure électrique ce qu’une balance homologuée est à la pesée d’un commerce : un instrument fiable et contrôlable.
On distingue principalement :
- les sous-compteurs monophasés MID (230 V, 32 à 63 A), adaptés aux logements individuels ou aux petites locations meublées ;
- les sous-compteurs triphasés MID (400 V, 60 à 125 A en mesure directe ou via TC), destinés aux immeubles, ateliers, parkings ou grandes copropriétés ;
- les compteurs divisionnaires multitarifs, capables de distinguer heures pleines / heures creuses, voire plusieurs plages de tarification ;
- les compteurs communicants MID, dotés de sorties impulsionnelles, de ports Modbus ou M-Bus pour l’intégration dans un système de gestion technique.
Les principaux paramètres techniques à vérifier sont la classe de précision (souvent B ou 1 selon les référentiels), l’intensité maximale admissible, le type de câblage (direct ou via transformateurs de courant), la plage de température de fonctionnement et le degré de protection IP. Pour un usage en location, privilégier un compteur électronique à affichage digital, scellable, et offrant une lecture simple et non ambigüe des index est un atout en cas de litige.
Un point souvent négligé concerne la durée de validité métrologique : au-delà d’une certaine période (souvent 10 ans), les compteurs doivent être vérifiés ou remplacés pour conserver leur statut d’instrument légal de mesure. Si un bailleur s’appuie sur des compteurs obsolètes pour répartir des charges, un locataire pourrait contester la fiabilité de ces mesures et demander un recalcul. D’où l’intérêt de tenir un registre des dates d’installation et, le cas échéant, des opérations de vérification.
Droits et obligations du bailleur face à la répartition des coûts énergétiques
Installer un sous-compteur électrique dans un logement loué ne donne pas carte blanche au propriétaire pour refacturer l’électricité comme il l’entend. Le bailleur reste tenu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui l’oblige à fournir un logement décent et à garantir au locataire la jouissance paisible des lieux, y compris l’accès aux réseaux d’énergie. Le locataire doit pouvoir, en principe, choisir librement son fournisseur d’électricité.
En pratique, deux grands schémas se rencontrent :
Dans le premier, le locataire dispose de son propre compteur Enedis et d’un contrat à son nom. Le sous-compteur éventuel sert uniquement au suivi interne (par exemple, distinguer la consommation d’un chauffage électrique d’un autre poste) et ne peut justifier aucune refacturation autonome par le bailleur. Dans le second schéma, fréquent en location meublée ou saisonnière, l’électricité est comprise dans le loyer ou facturée via un forfait de charges. Le sous-compteur sert alors à ajuster le montant du forfait lors du renouvellement du bail ou à titre d’indicateur, mais non à facturer au réel kWh consommé.
La revente d’électricité est strictement encadrée par le Code de l’énergie et les contrats de concession. Un bailleur qui facture à son locataire le prix exact des kWh mesurés par un sous-compteur, en se basant sur sa propre facture EDF, s’expose à être requalifié en revendeur non agréé d’énergie. La CRE rappelle régulièrement que seuls les fournisseurs dûment autorisés peuvent facturer l’électricité au consommateur final. En cas de litige, le locataire peut refuser de payer cette refacturation et demander la pose d’un compteur individuel à son nom.
En revanche, le bailleur peut tout à fait utiliser les sous-compteurs pour répartir équitablement certaines charges communes (éclairage de couloir, buanderie partagée, etc.), à condition que cette modalité soit clairement prévue au bail ou au règlement de copropriété et que les montants restent conformes au décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables. La transparence est ici la meilleure protection : relevés datés, index clairement communiqués, méthodologie de calcul explicitée au locataire.
Procédure de validation par le consuel et certification électrique obligatoire
Chaque fois qu’une installation électrique est créée, entièrement rénovée ou modifiée de manière substantielle, une attestation de conformité Consuel peut être exigée, notamment avant la mise en service par ENEDIS. L’ajout d’un sous-compteur, s’il s’accompagne d’une modification significative du tableau ou de la création de nouveaux circuits, entre dans ce champ. Le Consuel vérifie alors la conformité de l’ensemble de l’installation à la norme NF C 15-100.
Pour un bailleur, cette étape est cruciale : en cas de sinistre électrique (incendie, électrisation), l’absence d’installation conforme peut peser lourd dans l’appréciation de sa responsabilité par l’assureur ou par un juge. L’attestation Consuel constitue une forme de “certificat de bonne santé” de l’installation au moment des travaux. Elle ne le dispense pas d’entretenir régulièrement l’équipement, mais elle prouve qu’au jour de la modification (installation du sous-compteur, ajout de circuits), les règles de l’art ont été respectées.
La procédure est relativement standardisée : l’électricien (ou le propriétaire s’il réalise les travaux lui-même, ce qui est déconseillé en location) remplit une demande d’attestation, joint les schémas et descriptions nécessaires, puis un inspecteur Consuel peut se déplacer pour contrôler physiquement l’installation. Le coût de cette démarche reste modeste comparé aux enjeux juridiques en cas de problème. Ignorer cette étape, au motif qu’il ne s’agit “que” d’un sous-compteur, est une prise de risque inutile.
Gestion contractuelle et facturation individualisée selon le code civil article 1728
L’article 1728 du Code civil rappelle que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La clef, en matière de sous-compteur électrique, est donc de savoir ce qui a été convenu dans le bail, et si cette convention respecte le cadre légal de l’énergie. Un bail peut prévoir des charges récupérables, un forfait ou une clause “électricité incluse”, mais il ne peut pas imposer au locataire une refacturation au kWh mesuré par un sous-compteur comme s’il s’agissait d’une facture de fournisseur.
Pour sécuriser la gestion contractuelle, un bailleur peut par exemple :
- prévoir un forfait de charges incluant l’électricité, en s’appuyant sur les relevés de sous-compteur pour fixer ce forfait à un niveau réaliste ;
- mentionner explicitement que le sous-compteur sert de référence indicatrice pour réviser le forfait lors du renouvellement du bail ou pour alerter en cas de surconsommation anormale ;
- ou, solution la plus conforme à l’esprit du Code de l’énergie, demander la pose d’un compteur individuel ENEDIS pour que le locataire souscrive directement son contrat.
En cas de litige, un juge examinera à la fois le texte du bail et les pratiques réelles. Si le bailleur a réclamé au locataire, mois après mois, une somme strictement proportionnelle aux kWh relevés sur un sous-compteur, il pourra être considéré comme ayant outrepassé ses droits. À l’inverse, un système de forfait raisonnable, clairement annoncé et justifié par des mesures objectives, a beaucoup plus de chances d’être validé, surtout s’il n’empêche pas le locataire d’opter pour un compteur à son nom si cela est techniquement possible.
En définitive, installer un sous-compteur électrique pour une location peut être un outil précieux de gestion et de transparence, à condition de respecter scrupuleusement le cadre réglementaire : pas de revente d’électricité, conformité électrique irréprochable, information claire du locataire et, si possible, maintien de son droit à choisir son fournisseur d’énergie. C’est à ce prix que le bailleur pourra optimiser la répartition des charges sans s’exposer à des contestations ou à des sanctions.