Vous voulez vendre votre maison ? On vous parle de SHON, de surface habitable… Comment s’y retrouver et surtout, comment cela impacte-t-il le prix ? L’évaluation d’un bien immobilier repose sur de nombreux facteurs, mais la surface est sans aucun doute l’un des critères les plus importants. Cependant, il existe différentes manières de la mesurer, et les définitions peuvent parfois prêter à confusion. Il est essentiel de se familiariser avec ces notions pour éviter les erreurs d’estimation.
La superficie d’un bien immobilier est un critère déterminant de sa valeur, mais il existe différentes méthodes pour la calculer. Les définitions et les normes ont évolué au fil du temps, complexifiant la compréhension pour les propriétaires, acheteurs et investisseurs. Comment distinguer la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) de la surface habitable et comprendre leurs implications pour l’estimation immobilière ?
Comprendre les surfaces : SHON et surface habitable
Comprendre ces distinctions vous permet d’appréhender la valeur d’un bien et d’éviter les mauvaises surprises lors d’une transaction. Nous allons aborder l’historique, les méthodes de calcul, les usages spécifiques et les implications de chaque type de surface dans le processus d’estimation.
Définition et calcul de la SHON (surface hors œuvre nette)
La Surface Hors Œuvre Nette, ou SHON, était une notion essentielle dans la planification urbaine et la construction avant d’être remplacée par la Surface de Plancher (SDP). Bien que moins utilisée aujourd’hui, elle reste un concept important pour comprendre les documents et les autorisations de construire antérieurs à 2012. Il est donc crucial de connaître son histoire et son mode de calcul, car la SHON peut encore influencer certaines transactions et estimations.
Historique et évolution de la SHON
Introduite pour encadrer la planification urbaine, la SHON définissait les droits à construire sur un terrain. Elle représentait la superficie totale d’un bâtiment, déduction faite de certains éléments non habitables. Depuis 2012, la surface de plancher (SDP) a pris le relais, simplifiant les règles et offrant une meilleure lisibilité. Cependant, la SHON demeure une référence pour de nombreux permis de construire délivrés avant cette date, ce qui la rend toujours pertinente dans certains contextes.
- La SHON a permis de contrôler la densité de construction et de garantir un développement harmonieux des villes.
- Son remplacement par la SDP a simplifié les démarches administratives et réduit les ambiguïtés.
- La SHON reste un élément du patrimoine architectural et urbanistique.
Calcul précis de la SHON (si pertinente pour comprendre des documents existants)
Le calcul de la SHON se base sur la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), qui englobe la totalité des surfaces de plancher, murs extérieurs inclus. Pour obtenir la SHON, il est nécessaire de déduire de la SHOB certaines surfaces non considérées comme habitables, comme les balcons non couverts, les terrasses et les parkings. Ce calcul peut s’avérer complexe, surtout pour les bâtiments anciens.
- La SHOB est la base du calcul de la SHON.
- Les déductions varient en fonction de la nature des surfaces.
- Un calcul précis est essentiel pour éviter les erreurs.
Utilisation de la SHON
Avant 2012, la SHON était un élément clé pour déterminer les droits à construire, via les coefficients d’occupation des sols (COS). Le COS indiquait la surface de plancher maximale autorisée par rapport à la superficie du terrain. Bien que son utilité soit limitée, la SHON peut encore être utilisée pour des transactions immobilières concernant des permis de construire antérieurs à 2012. Dans ce cas, il est essentiel de se référer aux documents originaux et de consulter un professionnel pour une interprétation précise.
Définition et calcul de la surface habitable (loi boutin)
La surface habitable, définie par la loi Boutin, est une notion primordiale dans le domaine de la location immobilière. Elle vise à protéger les locataires en garantissant une information transparente sur la taille du logement. Contrairement à la SHON, la surface habitable se concentre exclusivement sur les espaces habitables, excluant les dépendances et les éléments non aménageables. Il est donc essentiel de bien comprendre son mode de calcul et ses implications légales.
Définition légale de la surface habitable (loi boutin)
La surface habitable, définie par la loi Boutin, correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties du local d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas prises en compte. Cette définition précise vise à éviter les ambiguïtés et à protéger les droits des locataires.
- La loi Boutin a pour objectif de protéger les locataires.
- La définition de la surface habitable est précise.
- Une information transparente est essentielle pour une location réussie.
Calcul précis de la surface habitable
Pour calculer la surface habitable, il faut mesurer la surface de plancher de chaque pièce du logement, puis soustraire les surfaces exclues par la loi Boutin, incluant les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les combles aménagés et les vérandas sont pris en compte si leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Le calcul peut être complexe dans les logements atypiques.
- Mesurer la surface de plancher de chaque pièce.
- Soustraire les surfaces exclues par la loi Boutin.
- Tenir compte des règles spécifiques pour les combles et les vérandas.
Par exemple, un appartement de 60 m² peut avoir une surface habitable réelle de 55 m² ou moins après déduction des murs et autres éléments non habitables. Il est donc crucial de ne pas se fier uniquement à la surface annoncée, mais de vérifier le calcul précis.
Erreurs fréquentes dans le calcul de la surface habitable
De nombreuses erreurs sont commises lors du calcul de la surface habitable, notamment l’oubli de certaines déductions ou une mauvaise interprétation des règles. Par exemple, il est fréquent de surestimer la surface des combles aménagés ou de ne pas tenir compte des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Pour éviter ces erreurs, il est conseillé de faire appel à un professionnel (diagnostiqueur immobilier) pour un calcul certifié. Un écart de plus de 5% entre la surface annoncée et la surface réelle peut donner lieu à un recours de la part du locataire, selon l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Oubli de déductions obligatoires (murs, cloisons, etc.).
- Mauvaise interprétation des règles (hauteur sous plafond, combles).
- Négligence des erreurs de mesure.
Principales différences entre SHON et surface habitable : un tableau comparatif
La SHON et la surface habitable sont deux notions distinctes, utilisées dans des contextes différents et calculées selon des méthodes spécifiques. La principale différence réside dans leur objectif : la SHON visait la planification urbaine, tandis que la surface habitable protège les locataires. Il est donc essentiel de comprendre leurs spécificités pour éviter les confusions.
Tableau synthétique
| Caractéristique | SHON (Surface Hors Œuvre Nette) | Surface Habitable (Loi Boutin) |
|---|---|---|
| Objectif | Planification urbaine (droits à construire) | Protection des locataires (taille du logement) |
| Méthode de calcul | SHOB – Déductions (balcons, terrasses…) | Surface de plancher – Déductions (murs, escaliers…) |
| Éléments pris en compte | Murs extérieurs, surfaces non habitables | Surfaces habitables uniquement |
| Utilisation principale | Permis de construire (avant 2012), potentiel constructible | Contrats de location, estimation du confort |
| Législation applicable | Code de l’urbanisme (avant 2012) | Loi Boutin (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) |
Analyse des différences clés
Comme le montre le tableau, la SHON inclut souvent des éléments extérieurs et des surfaces non habitables, contrairement à la surface habitable. Cela explique pourquoi la surface habitable est généralement inférieure à la SHON. La SHON était un indicateur de la capacité de construction d’un terrain, tandis que la surface habitable est un indicateur du confort d’un logement. Une maison avec une SHON importante peut avoir une surface habitable plus modeste si elle dispose de dépendances ou d’espaces non aménageables.
Impact sur la valeur immobilière
Chaque type de surface influence l’estimation du prix de vente ou de location d’un bien, mais différemment. La surface habitable est l’élément principal pour les acheteurs et les locataires, car elle reflète la taille réelle du logement. La surface du terrain est importante pour évaluer le potentiel constructible. Certains professionnels utilisent la « surface utile pondérée » pour affiner l’estimation, en tenant compte de la qualité et de l’usage des différentes surfaces. L’emplacement est un facteur déterminant. Selon une étude de l’INSEE publiée en 2023, un appartement de 50 m² dans un quartier prisé de Paris peut valoir 2 à 3 fois plus cher qu’une maison de 100 m² en province.
Pour donner un ordre d’idée, voici un tableau des prix moyens au mètre carré dans quelques grandes villes françaises en 2024, selon les données de MeilleursAgents :
| Ville | Prix moyen au m² (appartements) | Prix moyen au m² (maisons) |
|---|---|---|
| Paris | 10 500 € | 12 000 € |
| Lyon | 5 500 € | 6 500 € |
| Marseille | 3 800 € | 4 500 € |
| Toulouse | 3 500 € | 4 200 € |
| Nice | 5 000 € | 6 000 € |
SHON, surface habitable et estimation immobilière : cas pratiques et exemples
Pour illustrer l’impact de la SHON et de la surface habitable sur l’estimation immobilière, examinons quelques cas pratiques. Ces exemples permettent de comprendre comment ces notions sont utilisées et comment elles influencent la valeur d’un bien.
Scénario 1: vente d’une maison construite avant 2012 (SHON pertinente)
Dans le cas d’une maison construite avant 2012, les informations de SHON présentes dans le permis de construire peuvent être utilisées pour évaluer le potentiel de construction additionnelle. Par exemple, si le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) n’a pas été entièrement utilisé, il est possible d’agrandir la maison ou de construire une dépendance. Cependant, c’est la surface habitable qui impactera le plus le prix de vente. Une maison de 120 m² habitables se vendra plus cher qu’une maison de 100 m² habitables avec une SHON équivalente, même si le potentiel d’extension est le même.
Scénario 2: location d’un appartement (surface habitable primordiale)
Lors de la location d’un appartement, la mention de la surface habitable (loi Boutin) dans le contrat de location est obligatoire. Une erreur de calcul peut avoir des conséquences légales, notamment un recours possible pour le locataire. Par exemple, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5% à la surface annoncée, le locataire peut demander une réduction du loyer. Il est donc essentiel de vérifier le calcul avant de signer un contrat.
Scénario 3: achat d’un bien avec travaux de rénovation (potentiel d’amélioration de la surface habitable)
L’achat d’un bien avec des travaux de rénovation peut permettre d’augmenter la surface habitable et la valeur du bien. L’aménagement des combles ou de la véranda peut créer de nouvelles pièces habitables. Cependant, il est important de respecter les règles d’urbanisme et de déclarer les travaux en mairie. Les travaux non déclarés peuvent entraîner des problèmes légaux et compromettre la valeur du bien. Assurez-vous que les travaux respectent les normes, notamment en matière d’isolation et de sécurité. N’oubliez pas de prendre en compte l’impact de ces travaux sur la taxe foncière.
Cas pratique avec un calcul concret
Prenons l’exemple d’une maison individuelle construite en 2005. La SHOB est de 150 m². Après déduction des balcons (10 m²) et du garage (20 m²), la SHON est de 120 m². La surface habitable, quant à elle, est de 100 m², après déduction des murs, des cloisons et de l’escalier. Les professionnels utiliseront ces différentes surfaces pour estimer la valeur du bien, en tenant compte de son emplacement, de son état général et des prix du marché. La surface habitable sera le critère principal pour les acheteurs, tandis que la SHON pourra être utilisée pour évaluer le potentiel d’extension. Un diagnostiqueur immobilier peut vous aider à réaliser ces calculs précisément.
Tendances actuelles et évolutions futures du marché immobilier : impact de la surface
Le marché immobilier est en constante évolution, et les notions de surface sont appelées à évoluer également. Les acheteurs et les locataires accordent de plus en plus d’importance aux espaces extérieurs, à la performance énergétique et à la qualité de vie. Il est donc important de se tenir informé des dernières tendances.
Importance croissante de la surface extérieure (balcons, terrasses, jardins)
Dans un contexte de densification urbaine, les espaces extérieurs (balcons, terrasses, jardins) prennent de plus en plus de valeur. Même s’ils ne sont pas inclus dans le calcul de la surface habitable, ils peuvent influencer considérablement la valeur d’un bien. Un appartement avec un grand balcon ou une maison avec un jardin bien entretenu se vendront plus cher qu’un bien similaire sans espace extérieur. Tenez compte de la qualité et de l’aménagement de ces espaces lors de l’estimation.
Influence de la performance énergétique sur la valeur immobilière
La performance énergétique d’un logement est un critère essentiel pour les acheteurs et les locataires. Un logement mal isolé peut perdre de sa valeur, même s’il est grand et bien situé. Les rénovations énergétiques (isolation, remplacement des fenêtres, installation d’un système de chauffage performant) peuvent augmenter la valeur d’un bien en améliorant son confort et en réduisant les coûts. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien (article L134-1 du Code de la construction et de l’habitation). Un logement classé A ou B se vendra généralement plus cher qu’un logement classé F ou G, toutes choses égales par ailleurs.
L’impact de la performance énergétique est d’autant plus important que le prix de l’énergie a augmenté ces dernières années. Les acheteurs sont désormais très sensibles aux charges de chauffage et cherchent à acquérir des logements économes en énergie. Des aides financières sont disponibles pour encourager la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’ (site de l’ANAH).
Émergence de nouvelles notions de surface
Outre la SHON et la surface habitable, d’autres notions de surface émergent, comme la surface « utile » ou la surface « commerciale », utilisées dans des contextes spécifiques. La surface utile prend en compte les surfaces de rangement et les dépendances, tandis que la surface commerciale est utilisée pour les locaux commerciaux. Il est probable que de nouvelles réglementations viendront encadrer ces notions. Des projets visent à introduire des indicateurs plus précis de la qualité de vie dans les logements, tenant compte de l’ensoleillement, de la ventilation et de l’acoustique.
La fiscalité et les surfaces : taxe foncière et taxe d’habitation
Les différentes surfaces d’un bien immobilier ont un impact direct sur les impôts locaux, notamment la taxe foncière et, là où elle existe encore, la taxe d’habitation. La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, qui tient compte de sa surface. Des travaux d’agrandissement ou d’aménagement peuvent entraîner une réévaluation de cette valeur locative et donc une augmentation de la taxe foncière. Il est donc important de prendre en compte ces aspects fiscaux lors de la réalisation de travaux.
La taxe d’habitation, bien que supprimée pour la plupart des résidences principales, reste applicable aux résidences secondaires et aux locaux meublés affectés à la location saisonnière. Son calcul est également basé sur la valeur locative cadastrale, qui est influencée par la surface du bien.
Conclusion : maîtriser les surfaces pour une estimation immobilière réussie
La SHON et la surface habitable sont deux notions distinctes qui influencent l’estimation immobilière. La SHON, bien que moins utilisée, peut être pertinente pour évaluer le potentiel constructible, tandis que la surface habitable est l’élément principal pour déterminer la valeur locative et vénale. Pour une estimation précise, il est essentiel de consulter un professionnel ou un diagnostiqueur certifié. Ces experts vous guideront et vous aideront à prendre les meilleures décisions pour votre projet. Alors, prêt à estimer le juste prix de votre bien ?