# Vendre une maison avec une cheminée non conforme : les risques
La vente d’un bien immobilier doté d’une installation de chauffage au bois représente un enjeu juridique et sécuritaire majeur pour les propriétaires. En France, plus de 7,4 millions de foyers utilisent une cheminée, un poêle ou un insert comme source de chauffage, mais tous ces équipements ne respectent pas nécessairement les normes de sécurité en vigueur. Une cheminée non conforme constitue un risque significatif lors d’une transaction immobilière, exposant le vendeur à des conséquences juridiques graves et pouvant compromettre la vente elle-même. Les défauts les plus fréquents concernent l’absence de tubage réglementaire, le non-respect des distances de sécurité aux matériaux combustibles, ou encore l’insuffisance du système d’amenée d’air. Face à la multiplication des litiges et à l’évolution constante des normes techniques, comprendre les obligations légales et les risques encourus devient indispensable pour tout vendeur souhaitant sécuriser sa transaction.
Diagnostic de conformité des installations de chauffage : obligations du vendeur selon la loi alur
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, les obligations d’information du vendeur se sont considérablement renforcées dans le secteur immobilier. Bien que le diagnostic spécifique de conformité des installations de chauffage ne figure pas explicitement parmi les diagnostics obligatoires du Dossier de Diagnostic Technique (DDT), le vendeur reste tenu par un devoir d’information élargi concernant l’état réel de son bien. Cette obligation transparence s’étend naturellement aux installations pyrogènes comme les cheminées, poêles et inserts. Le vendeur doit signaler tout défaut connu susceptible d’affecter la sécurité des occupants ou l’usage normal du logement, sous peine de voir sa responsabilité engagée pour vice caché.
La prudence commande donc de faire réaliser un contrôle par un professionnel certifié avant toute mise en vente. Un ramoneur qualifié ou un fumiste certifié peut établir un rapport détaillé sur l’état de l’installation, identifiant les éventuelles non-conformités aux normes DTU (Documents Techniques Unifiés) et au Règlement Sanitaire Départemental Type. Ce document, bien que facultatif, constitue une protection juridique précieuse pour le vendeur. Il prouve sa bonne foi et lui permet d’informer l’acquéreur en toute transparence. En 2024, on estime que près de 40% des installations de chauffage au bois présentent au moins une non-conformité aux normes actuelles, ce qui souligne l’ampleur du problème.
Les actes notariés intègrent désormais fréquemment des clauses spécifiques relatives à l’état des installations de chauffage. Le notaire, dans son rôle de conseil impartial, questionnera systématiquement le vendeur sur la conformité de la cheminée et pourra recommander une expertise préalable. Cette démarche proactive permet d’éviter les contentieux ultérieurs et facilite le financement bancaire de l’acquéreur. Les établissements de crédit sont en effet de plus en plus vigilants sur ces aspects techniques, car une installation non conforme représente un risque assurantiel et peut compromettre la valeur du bien hypothéqué.
Non-conformité au règlement sanitaire départemental type (RSDT) : conséquences juridiques
Le Règlement Sanitaire Départemental Type définit le cadre réglementaire minimal applicable aux installations de chauffage dans chaque
département. Chaque préfet transpose ce texte au niveau local, parfois en le complétant, notamment sur les distances de sécurité, l’entretien des conduits de fumée et les conditions d’évacuation des produits de combustion. Une cheminée non conforme au RSDT n’est pas seulement un problème technique : elle constitue une infraction réglementaire pouvant engager la responsabilité du propriétaire, y compris après la vente si le manquement était antérieur et dissimulé. En cas de contrôle, le non-respect du RSDT peut donner lieu à des injonctions de mise en conformité, voire à des sanctions administratives, indépendamment de tout litige entre vendeur et acquéreur.
Absence de conduit de fumée tubé ou dévoiement non conforme aux normes DTU 24.1
Les normes DTU 24.1 encadrent la conception et la réalisation des conduits de fumée pour les appareils de chauffage au bois. L’une des non-conformités les plus fréquentes concerne l’absence de tubage continu sur toute la hauteur du conduit, ou la présence de dévoiements excessifs (coudes trop nombreux ou trop serrés). Concrètement, cela augmente les risques de bouchage, de condensation acide et de feu de cheminée, tout en dégradant le tirage. Lors d’une vente, un conduit non tubé ou mal tubé est souvent relevé par le ramoneur ou l’expert mandaté par l’acheteur et peut être qualifié de défaut grave de sécurité.
Sur le plan juridique, l’absence de tubage réglementaire peut constituer à la fois une non-conformité à l’égard des normes techniques et un vice caché si le vendeur connaissait le problème ou en minimisait la portée. Les tribunaux considèrent que le vendeur doit délivrer un bien « propre à l’usage auquel on le destine » : une cheminée inutilisable sans engager des travaux lourds de mise en conformité peut justifier une réduction de prix, voire la résolution de la vente. Les devis de fumisterie (parfois plusieurs milliers d’euros) servent alors de base au calcul de l’indemnisation.
Défaut de ramonage certifié et absence d’attestation annuelle
Le ramonage n’est pas un simple geste d’entretien : il s’agit d’une obligation réglementaire prévue par le RSDT et les arrêtés municipaux ou préfectoraux. Dans de nombreux départements, un conduit de fumée utilisé pour le bois doit être ramoné deux fois par an, dont une fois pendant la période de chauffe. À chaque intervention, le professionnel délivre un certificat de ramonage qui atteste de la vacuité et du bon état apparent du conduit. Si, lors de la vente, aucun certificat récent n’est disponible, cela révèle souvent un défaut d’entretien prolongé, avec un risque accru de dépôt de bistre et d’incendie.
Sur le plan strictement juridique, le certificat de ramonage n’est pas encore intégré au DDT obligatoire, mais son absence peut peser lourd en cas de litige. Si un incendie survient peu après la vente et qu’il est démontré que la cheminée n’a pas été entretenue depuis plusieurs années, l’acquéreur pourra invoquer un manquement à l’obligation d’information, voire un vice caché, surtout si le vendeur présentait la cheminée comme « parfaitement fonctionnelle ». À l’inverse, remettre à l’acheteur les attestations de ramonage des 12 derniers mois constitue une preuve de diligence précieuse pour le vendeur.
Distance de sécurité insuffisante aux matériaux combustibles selon NF DTU 24.2
La norme NF DTU 24.2 fixe les distances minimales à respecter entre les parois chaudes (conduits, foyers, tuyaux de raccordement) et les matériaux combustibles (bois, isolants, cloisons légères, planchers). Dans la pratique, on rencontre encore de nombreuses cheminées dont le coffrage en placo, les poutres ou le plancher sont trop proches du foyer ou du conduit. Cette configuration est particulièrement dangereuse, car la chaleur peut carboniser lentement le bois et provoquer un départ de feu différé, parfois plusieurs années après la mise en service de l’appareil.
Lors d’une transaction, un rapport technique pointant une distance de sécurité insuffisante est un signal d’alerte majeur pour l’acheteur, mais aussi pour le notaire et l’assureur. Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux non déclarés (habillage de cheminée, pose d’un poêle contre un mur en lambris sans protection adaptée), sa responsabilité pourrait être engagée en cas de sinistre. À l’inverse, faire reprendre l’installation par un professionnel avant la vente permet de lever ce risque, de produire une attestation de conformité, et de valoriser la cheminée comme atout du bien plutôt que comme source de contentieux.
Système d’amenée d’air comburant inexistant ou obstrué
Un appareil de chauffage au bois a besoin d’un volume d’air suffisant pour assurer une combustion complète et un bon tirage. Les textes (DTU et RSDT) imposent donc la présence d’une amenée d’air dédiée, dimensionnée en fonction de la puissance de l’appareil et jamais obturée. Pourtant, dans de nombreuses maisons, les bouches d’air ont été condamnées « pour éviter les courants d’air », ou n’ont jamais été créées lors de l’installation d’un poêle récent. Résultat : la cheminée refoule, encrassement accéléré du conduit, et surtout risque d’intoxication au monoxyde de carbone.
Juridiquement, l’absence ou l’obturation volontaire de l’amenée d’air peut être assimilée à une non-conformité manifeste au RSDT. En cas d’intoxication ou de simple constat de dangerosité par un professionnel, l’acquéreur pourra se retourner contre le vendeur si celui-ci lui a présenté l’installation comme opérationnelle. Il est donc recommandé, avant la mise en vente, de vérifier l’existence et l’état de ces entrées d’air et, si nécessaire, de les remettre en service ou d’en créer de nouvelles selon les prescriptions du DTU. Cette intervention, souvent modeste financièrement, permet d’éviter des conséquences humaines et juridiques disproportionnées.
Responsabilité civile et pénale du vendeur en cas de vice caché
Une cheminée non conforme ne relève pas uniquement des normes techniques : elle engage aussi la responsabilité civile et, dans les cas les plus graves, la responsabilité pénale du vendeur. Lorsque l’installation présente un danger sérieux (risque d’incendie, d’intoxication, de brûlures), les juges considèrent de plus en plus qu’il ne s’agit pas d’un simple défaut d’esthétique ou de confort. Si l’acheteur découvre après la vente que la cheminée est inutilisable sans travaux importants, ou que l’assurance refuse de couvrir un sinistre en raison de la non-conformité, il peut invoquer la garantie des vices cachés prévue par le Code civil.
Article 1641 du code civil : garantie des vices cachés sur installation pyrogène
L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix ». Appliqué à une cheminée ou à un poêle, cela signifie que si l’appareil est dangereux ou impropre à l’usage de chauffage en raison de sa non-conformité, l’acheteur peut agir en justice. Il doit toutefois prouver que le vice existait au moment de la vente, qu’il n’était pas apparent, et qu’il est suffisamment grave.
Dans cette hypothèse, l’acquéreur a le choix entre deux actions : demander la résolution de la vente (action rédhibitoire) ou solliciter une réduction du prix (action estimatoire), à laquelle peuvent s’ajouter des dommages et intérêts. Les tribunaux apprécient au cas par cas la gravité du vice : simple non-conformité mineure ou danger avéré pour la sécurité des occupants. En pratique, lorsqu’un expert judiciaire conclut qu’une cheminée ne peut pas être utilisée sans engager des travaux structurels coûteux, la qualification de vice caché est souvent retenue. D’où l’intérêt, pour le vendeur, de documenter précisément l’état de l’installation avant la cession.
Jurisprudence récente : cour de cassation et annulation de vente pour cheminée dangereuse
La jurisprudence montre que les juges n’hésitent plus à sanctionner sévèrement les vendeurs en cas de cheminée dangereuse passée sous silence. Dans plusieurs décisions récentes, des cours d’appel, confirmées parfois par la Cour de cassation, ont considéré qu’une installation de chauffage au bois présentant un risque d’incendie ou d’intoxication justifiait l’annulation pure et simple de la vente. Le raisonnement est simple : si l’acheteur avait su que la cheminée, mise en avant comme un atout du bien, était inutilisable en l’état, il n’aurait pas acheté ou aurait négocié un prix nettement inférieur.
Les juges tiennent particulièrement compte de la conduite du vendeur. Lorsque celui-ci a omis de signaler des travaux antérieurs non conformes, n’a pas communiqué des rapports défavorables (avis de ramoneur, injonction de la mairie, refus d’indemnisation d’assurance à la suite d’un sinistre), ou a présenté la cheminée comme « récente et aux normes » sans justificatif, la mauvaise foi peut être retenue. Dans ce cas, la garantie des vices cachés peut être aggravée, et le vendeur peut être condamné à rembourser non seulement une partie du prix, mais aussi les frais de procédure, voire une partie des travaux entrepris par l’acheteur.
Sanctions pénales pour mise en danger de la vie d’autrui (article 223-1 code pénal)
Au-delà du contentieux civil, une cheminée non conforme peut, dans des cas extrêmes, exposer le vendeur à des poursuites pénales. L’article 223-1 du Code pénal sanctionne la mise en danger délibérée de la vie d’autrui lorsqu’une personne expose quelqu’un à un risque immédiat de mort ou de blessure grave par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité. Si le vendeur a sciemment laissé en place une installation manifestement dangereuse, en dissimulant cette information ou en falsifiant des documents, la qualification pénale peut être envisagée, notamment à la suite d’un sinistre.
Ce scénario reste heureusement rare dans le cadre des transactions immobilières classiques, mais il illustre l’importance de la transparence. Un vendeur qui, par exemple, a été informé par un expert que sa cheminée ne doit plus être utilisée en raison d’un risque d’intoxication, et qui continue malgré tout à la présenter comme fonctionnelle dans l’annonce immobilière, prend un risque considérable. À l’inverse, en informant clairement l’acheteur et en consignant cette information dans l’acte de vente, il coupe court à toute accusation de dissimulation et limite sa responsabilité à un terrain strictement civil et contractuel.
Impact sur la transaction immobilière : refus de prêt et clause suspensive
Au-delà des aspects juridiques, une cheminée non conforme a un impact direct sur le déroulement pratique de la vente. Les banques, les compagnies d’assurance et les experts immobiliers intègrent désormais la sécurité des installations de chauffage dans leur analyse du risque. Une anomalie grave peut conduire à un refus de prêt, à une réévaluation à la baisse du bien ou à l’exigence de travaux préalables. Pour le vendeur, ignorer ces paramètres revient souvent à rallonger les délais de vente, voire à voir plusieurs compromis tomber successivement à l’eau.
Rejet du dossier hypothécaire par les établissements bancaires
Les établissements bancaires évaluent le bien immobilier mis en garantie comme un actif devant conserver une valeur stable et être assurable sans difficulté. Si l’expert mandaté par la banque ou l’assurance relève qu’une cheminée non conforme présente un risque élevé (non-respect du DTU, conduit fissuré, tirage défectueux, risque d’incendie), le dossier hypothécaire peut être fragilisé. Certaines banques demandent alors des précisions, un rapport complémentaire, voire la réalisation de travaux avant le déblocage des fonds. Dans les cas les plus sensibles, le prêt peut être purement et simplement refusé.
Pour l’acheteur, cela se traduit par un allongement des délais, des coûts d’expertise supplémentaires et parfois la frustration de voir le projet remis en cause pour un problème technique mal anticipé. Pour le vendeur, un refus de prêt lié à la cheminée non conforme peut faire échouer la vente et obliger à revoir sa stratégie : soit engager les travaux pour rassurer les futurs acquéreurs, soit ajuster significativement le prix. D’où l’intérêt de traiter ce point en amont, avant même la signature du compromis, afin que le dossier bancaire soit présenté avec un maximum de clarté.
Estimation à la baisse du bien immobilier par l’expert FNAIM
Lors d’une estimation immobilière, les experts affiliés à la FNAIM ou à d’autres organisations professionnelles tiennent désormais compte des installations techniques, et notamment des équipements de chauffage. Une cheminée non conforme est perçue comme un coût futur pour l’acheteur et un risque potentiel pour l’assureur, ce qui se traduit par une décote de la valeur vénale du bien. Selon l’importance des travaux à prévoir (simple ramonage renforcé ou reprise complète du conduit et de l’habillage), cette décote peut représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Vous espériez valoriser votre maison grâce à sa grande cheminée en pierre ou à son poêle design récent ? Si l’installation n’est pas aux normes, l’effet est inversé. L’expert expliquera à l’acheteur que la cheminée doit être mise en conformité ou neutralisée, et intègrera le coût des travaux dans son analyse. Pour le vendeur, accepter cette réalité en amont permet d’adopter une stratégie cohérente : soit prendre en charge les travaux pour maintenir un prix élevé, soit assumer une baisse de prix en échange d’une vente plus rapide et d’une transparence totale sur l’état de l’installation.
Obligation de travaux de mise aux normes avant signature de l’acte authentique
Dans certains dossiers, la solution retenue consiste à subordonner la signature de l’acte authentique à la réalisation de travaux de mise aux normes. Cette exigence peut venir de l’acheteur, de la banque, de l’assureur ou même du notaire, soucieux de sécuriser l’opération. Elle se traduit généralement par une clause spécifique dans le compromis de vente, précisant la nature des travaux, le professionnel choisi, les délais d’exécution et les justificatifs à produire (factures, attestations de conformité, certificats de ramonage).
Pour le vendeur, cette option présente un avantage : il garde la maîtrise des travaux et peut négocier directement avec l’artisan, tout en apportant une valeur ajoutée au bien. Pour l’acheteur, elle constitue une garantie de sécurité et évite d’avoir à gérer un chantier lourd dès son entrée dans les lieux. En revanche, les délais de vente s’allongent mécaniquement, et toute difficulté dans l’exécution des travaux (retard, surcoût, découverte d’un défaut caché plus important que prévu) peut générer des tensions. D’où l’importance de s’appuyer sur un professionnel RGE expérimenté et de prévoir, dans le compromis, des marges de manœuvre raisonnables.
Solutions techniques de mise en conformité avec un professionnel RGE qualibois
Face à une cheminée non conforme, la meilleure approche consiste souvent à faire appel à un professionnel RGE Qualibois ou à une entreprise QUALIBAT spécialisée en fumisterie. Ces intervenants maîtrisent les normes DTU, les contraintes du RSDT et les exigences des assureurs. Ils sont en mesure de proposer des solutions techniques adaptées à la configuration du logement, au type d’appareil (foyer ouvert, insert, poêle) et aux attentes de l’acheteur. Au-delà de la simple conformité, l’enjeu est aussi de gagner en rendement énergétique et en confort, ce qui peut transformer un poste de risque en véritable argument commercial.
Tubage inox rigide ou flexible selon norme NF EN 1856-2
Le tubage du conduit est souvent la première étape de la mise en conformité. Selon la norme NF EN 1856-2, les conduits métalliques doivent présenter des caractéristiques précises de résistance thermique, mécanique et à la corrosion. Le professionnel choisira entre un tubage inox rigide ou flexible en fonction de la configuration : conduit droit et accessible ou parcours sinueux avec dévoiements. Un tubage bien dimensionné améliore le tirage, réduit les dépôts de suie et limite fortement les risques de feu de cheminée.
Sur le plan pratique, le devis de tubage tient compte de la hauteur du conduit, de l’accessibilité de la toiture et du type d’appareil raccordé. Pour un vendeur, investir dans un tubage conforme permet d’afficher une cheminée « aux normes » sur l’annonce immobilière, ce qui rassure immédiatement les acheteurs. Pour ces derniers, disposer d’un conduit récent et certifié est un gage de sécurité et de durabilité. C’est un peu l’équivalent, pour une voiture d’occasion, d’un contrôle technique vierge et récent : on sait que la base mécanique est saine.
Installation d’un insert ou foyer fermé certifié flamme verte 7 étoiles
Beaucoup de cheminées ouvertes anciennes ne respectent plus les exigences actuelles de rendement et d’émissions de particules fines. Plutôt que de tenter d’adapter un foyer ouvert non conforme, il est souvent plus pertinent de le transformer en foyer fermé ou en insert moderne, certifié Flamme Verte 7 étoiles. Ces appareils offrent un rendement supérieur à 75 %, consomment moins de bois et limitent drastiquement les émissions polluantes. Ils sont conçus pour s’intégrer dans des conduits tubés conformes et respecter les distances de sécurité.
Dans le cadre d’une vente, la pose d’un insert récent et labellisé est un argument fort, à la fois en termes de sécurité et de performance énergétique. L’acheteur sait qu’il pourra utiliser la cheminée comme chauffage d’appoint sans craindre les refoulements de fumée ou les surconsommations. De plus, certains dispositifs d’aide publique (éco-prêt, aides locales, MaPrimeRénov’ sous conditions) peuvent être mobilisés pour alléger le coût de ce type d’installation. Là encore, un installateur RGE Qualibois saura guider le vendeur sur les meilleures options techniques et financières.
Création d’une ventilation haute et basse conforme au DTU 24.2.3
Une bonne ventilation est indispensable au bon fonctionnement d’une cheminée. Le DTU 24.2.3 précise les conditions de création des ouvertures de ventilation, qu’elles soient hautes (évacuation de l’air chaud et des fumées résiduelles) ou basses (apport d’air comburant). Dans de nombreux logements rénovés, l’isolation renforcée et le remplacement des menuiseries ont rendu l’air intérieur plus « confiné », rendant les anciennes cheminées difficilement utilisables sans adaptation. Le professionnel pourra donc créer ou redimensionner les grilles d’aération, en veillant à leur emplacement et à leur section minimale.
Vous craignez que ces ouvertures ne nuisent au confort thermique ou acoustique ? Les solutions actuelles (entrées d’air acoustiques, grilles à clapet, conduits intégrés) permettent de concilier sécurité et confort. D’un point de vue commercial, la mention d’une ventilation conforme et contrôlée dans le dossier de vente est un signal positif pour les acheteurs et pour les banques. Elle montre que la maison a été pensée comme un ensemble cohérent, où l’isolation, le chauffage et la ventilation travaillent de concert, plutôt que comme un empilement de solutions successives.
Obtention du certificat de conformité QUALIBAT après travaux
À l’issue des travaux, il est essentiel de demander au professionnel la remise d’un certificat de conformité ou d’une attestation détaillée, signée et tamponnée, précisant les normes respectées (DTU, NF EN, RSDT) et les caractéristiques des matériaux utilisés. Une entreprise QUALIBAT ou un artisan RGE délivrera également les factures nominatives indispensables pour faire jouer les garanties décennales le cas échéant. Ces documents constituent un véritable « passeport technique » pour la cheminée, que le vendeur pourra annexer au compromis puis à l’acte authentique.
Pour l’acheteur, disposer de ce dossier technique est rassurant : il sait qui a réalisé les travaux, quand, avec quels matériaux et selon quelles normes. Pour le vendeur, c’est une protection juridique et un argument de négociation. En cas de contestation ultérieure, il pourra démontrer qu’il a livré un bien conforme et que les éventuels dysfonctionnements ultérieurs relèvent de l’usage, de l’entretien ou de modifications réalisées après la vente. Là encore, anticiper et documenter est la clé pour transformer un point de fragilité en atout de vente.
Stratégies de négociation et clauses contractuelles protectrices
Tous les vendeurs ne souhaitent pas, ou ne peuvent pas, engager immédiatement des travaux de mise en conformité. Dans ce cas, la solution passe par une stratégie de négociation claire et des clauses contractuelles adaptées, rédigées avec l’aide du notaire et, si besoin, d’un avocat spécialisé. L’objectif est double : informer pleinement l’acheteur de l’état de la cheminée non conforme et répartir équitablement la charge des travaux et des risques. Une bonne rédaction des clauses permet d’éviter les malentendus, les déceptions et, à terme, les contentieux.
Clause de réduction du prix de vente proportionnelle au coût des travaux
La solution la plus simple consiste souvent à intégrer dans le prix de vente une réduction correspondant au coût estimé des travaux. Pour cela, il est recommandé de faire établir un ou plusieurs devis détaillés par des professionnels qualifiés, qui serviront de référence à la négociation. Le compromis de vente peut alors mentionner explicitement que le prix tient compte de la non-conformité de la cheminée et des travaux de mise aux normes évalués à telle somme, devis à l’appui. Cette transparence évite que l’acheteur ne découvre après coup l’ampleur du chantier.
Concrètement, cette clause peut prendre la forme d’un paragraphe dans lequel l’acheteur reconnaît avoir pris connaissance des rapports techniques et des devis, et accepte en conséquence la réduction de prix comme compensation intégrale du défaut constaté. Pour le vendeur, c’est une façon de « solder » la question de la cheminée non conforme au moment de la signature, sans s’engager à suivre le chantier. Pour l’acheteur, c’est l’assurance que le prix payé reflète la réalité des travaux à réaliser, avec une base chiffrée solide en cas de besoin de financement complémentaire.
Protocole transactionnel avec séquestre notarié pour financement des réparations
Dans certains cas, les parties préfèrent mettre en place un protocole transactionnel plus sophistiqué, avec un séquestre notarié. Le principe est le suivant : une partie du prix de vente (correspondant au coût estimé des travaux) est bloquée sur le compte du notaire au moment de la signature. Cette somme est ensuite débloquée au profit de l’acheteur ou directement du professionnel, sur présentation des factures de mise en conformité. Ce mécanisme garantit que l’argent destiné aux travaux sera effectivement utilisé à cette fin, tout en permettant de finaliser la vente sans attendre la fin du chantier.
Ce type de montage est particulièrement adapté lorsque la non-conformité est importante, que la banque exige des travaux rapides ou que l’acheteur manque de trésorerie immédiate. Le protocole, annexé au compromis puis à l’acte, détaille les conditions de déblocage des fonds, les délais, le choix des entreprises et les recours possibles en cas de dépassement de budget ou de désaccord. Bien encadré par le notaire, il offre un cadre sécurisé pour les deux parties, en transformant un point de blocage potentiel en solution négociée.
Déclaration explicite dans l’acte de vente et décharge de responsabilité
Enfin, lorsqu’aucun travaux n’est prévu avant ou immédiatement après la vente, il est impératif d’insérer dans l’acte une déclaration explicite sur la cheminée non conforme. Cette clause doit être précise : état actuel de l’installation, rapports techniques disponibles, usages interdits (par exemple, « la cheminée ne doit pas être utilisée en l’état »), et information donnée à l’acheteur. Une simple mention vague du type « vendue en l’état » ne suffit pas à exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés si le danger est avéré.
Dans certains cas, une décharge de responsabilité partielle peut être prévue, l’acheteur renonçant expressément à engager la responsabilité du vendeur sur ce point précis, en contrepartie d’un ajustement du prix ou d’une autre concession. Toutefois, cette renonciation reste encadrée par la loi : elle ne peut couvrir les hypothèses de dol (manœuvres frauduleuses) ni celles de mise en danger délibérée de la vie d’autrui. D’où l’importance de se faire accompagner par des professionnels du droit immobilier pour calibrer ces clauses. Bien négociée et bien rédigée, cette transparence contractuelle permet de vendre une maison avec cheminée non conforme sans se mettre en danger juridiquement, tout en laissant à l’acheteur la liberté de conduire le projet de mise aux normes à son rythme.